Bestemmingplan Rijdt 52-56
Al diverse malen hebben we in deze rubriek bericht over de ontwikkelingen m.b.t. de woningbouw aan de Rijdt. Helaas konden we inhoudelijk weinig informatie delen omdat e.e.a. pas definitief wordt na vaststelling van een bestemmingsplan. De gemeenteraad wordt dan ook pas geïnformeerd wanneer het ontwerpbestemmingsplan ter goedkeuring aan de raad wordt aangeboden (twee weken geleden).
De informatie over het plan kunt u ook vinden op de website van de gemeente Druten: www.Druten.nl. (Ga vervolgens naar “Bestuur en organisatie”, dan naar “gemeenteraad”, vervolgens “Kijk live mee met de gemeenteraad” en dan bij “Archief Vergaderingen” kijkt u bij “Raad RTG Druten 21 maart”. Daar kunt u de vergadering terugkijken, maar ook de stukken voor de vergadering vinden (wel even op het “+”-teken drukken). [Voor digitale lezers: https://channel.royalcast.com/druten/#!/druten/20190321_1]. Hier staan ook de zienswijzenota (bijlage 1) en de plantoelichting (bijlage 2) en het bestemmingsplan (bijlage 4), zie onderstaande figuur.
In 2014 heeft het college besloten om medewerking te verlenen aan een verzoek van O. van Dijk om de Rijdt 52-56 te ontwikkelen als inbreidingslocatie. In augustus 2016 heeft de initiatiefnemer een concept van het plan in de Klep geplaatst en weer een jaar later is het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd en konden zienswijzen worden ingediend. Een zienswijze is een officiële benaming voor bedenkingen of bezwaren die men heeft tegen het plan. Er zijn 3 zienswijzen op het plan ingediend, 2 door omwonenden en één door de initiatiefnemer. Met name een groep van 10 omwonenden van de Rijdt, de Hertenkamp en de Julianalaan uitten in hun zienswijze veel kritiek op het ontwerpplan, o.a. m.b.t tot verdichting straatbeeld, schaduwvorming, bouwmassa, parkeren, verkeersveiligheid, kenmerkende doorzichten, aantasting privacy en het feit dat de functie wonen niet goed omschreven is, waardoor er zich bedrijven zouden kunnen vestigen.
Ook de initiatiefnemer heeft bezwaar tegen een recentelijke toevoeging aan het plan. Om doorzichten te creëren vanaf de Rijdt mogen de toekomstige bewoners aan voor- en achterzijde van hun terrein alleen afscheidingen van maximaal 1 meter hoogte bouwen en mogen andere bouwwerken (zoals een tuinhuisje) of struiken en bomen naast hun huis plaatsen omdat men anders vanaf de Rijdt en de Julianalaan niet tussen de huizen door kan kijken. De initiatiefnemer vreest dat de verkoopbaarheid van de huizen in gevaar komt wanneer de bewoners geen privacy wordt gegund.
Deze week is het woord aan de gemeenteraad. Bezwaarmakers kunnen daarna nog naar de raad van state en eventueel een verzoek voor planschade doen.
WOZ-waardebepaling door de gemeente Druten
Enkele edities van de Klep geleden heb ik een vraag gesteld m.b.t. extreme verhogingen van de WOZ-waarde van de woningen in Horssen. Ik heb daar een aantal reacties op gekregen. Op basis hiervan heb ik op de website van de overheid www.wozwaardeloket.nl voor 150 woningen in Horssen de toename van de WOZ-waarde over 2017 te bepalen. Dit leidde tot een aantal opmerkelijke constateringen:
- Twee woningen daalden in waarde, 2 bleven er gelijk en de overige woningen waren in waarde gestegen.
- De procentuele stijging per woning loopt uiteen van -3,4% tot 85,9%. De 150 woningen hebben maar liefst 90 verschillende stijgingspercentages. Slechts in enkele gevallen hebben vergelijkbare woningen eenzelfde stijgingspercentage.
- Het meest opmerkelijke was dat de huizen in Horssen aanzienlijk meer gestegen zijn dan de gemiddelde WOZ-waardestijging in de gemeente in zijn geheel.
Reden genoeg om het college hierover de volgende schriftelijke vragen te stellen:
- Hoe kan het dat de gemeente Druten tot een gemiddelde waardestijging over 2017 van 5,32% komt, terwijl het CBS voor Druten slechts een waardestijging van 3,2% berekent (www.cbs.nl)?
- Hoe kan het dat een toch aanzienlijke steekproef in Horssen leidt tot een gemiddelde WOZ-waardestijging van 9,42 %, welke aanzienlijk hoger ligt dan de gemiddelde WOZ-waardestijging (5,32%) van de woningen in Druten zoals die bij bepaling van het OZB-tarief is gehanteerd?
- Als Dorpslijsten vinden wij dat de inwoners recht hebben op een duidelijke verklaring waarom de WOZ-waarde van hun woning meer als trendmatig is gestegen of gedaald.
Wij vragen het college om te onderzoeken of er meer transparantie gegeven kan worden in de factoren (het rekenmodel) die de individuele WOZ-waarde verandering veroorzaken.
Het verwijzen naar recent verkochte vergelijkbare woningen als referentie (huidige methode) vinden we onvoldoende. - Verder vinden we de systematiek om de verkoopprijzen van recent verkochte woningen te gebruiken voor de WOZ-waardebepaling, een slechte methode. Wanneer een woning ver boven de reële marktprijs wordt verkocht, heeft dit ingrijpende consequenties voor de WOZ-waarde van woningbezitters van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van hun woningen kan hierdoor zo maar met 30 tot 40% stijgen. Wij vragen u dan ook dit uitgangspunt te heroverwegen.
- Het staat inwoners vrij om bezwaar te maken tegen de WOZ-waardebepaling van hun woning.
Op de site van Munitax wordt ontraden om in zee te gaan met commer-ciële partijen die volgens de no cure no pay systematiek werken. Wanneer de klager in het gelijk wordt gesteld en de WOZ-waarde wordt aangepast, dan betekent dit de gemeente gemiddeld zo’n 750 Euro voor gemaakte kosten aan het commerciële bureau moet betalen.
Als dorpslijsten zouden we willen weten welk bedrag er in 2017 is betaald aan dergelijke commerciële bureaus. - Landelijk speelt de discussie over de WOZ-waardevermeerdering van woningen bij het toepassen van duurzaamheidsmaatregelen, zoals het installeren van een warmtepomp of zonnepanelen. Hoe gaat de gemeente Druten hiermee om? Hebben duurzaamheids-maatregelen aan woningen in het verleden wel of niet tot een verhoging van de WOZ-waarde geleid?Is het college bereid om via een verordening te regelen dat duurzaamheidsmaatregelen niet leiden tot een verhoging van de WOZ-waarde?
Op dit moment heb ik nog geen antwoord ontvangen.
Gérard de Wildt (06-36258297 of
